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不得不知的美国房产的那些事

2017-9-6 10:45| 发布者: 潇洒哥| 查看: 15906| 评论: 0

美国房产税一年一收,按照房产的价值而非价格提取。房产价值不同于房产价格,价值是估值价,价格是成交价。

成交价往往会高于估值价。房产具有不可再生的稀缺性,对通货膨胀异常敏感,经济一热,房产就涨。

如果按照成交价徵税,那麽大多数不炒房的房东就必须缴纳泡沫虚高带来的那部分税,无异于陪绑。

所以,美国地方政府常常测评每个地区的房产价值,但远远低于当年的成交价。

比如一位朋友30年前花了三十万美金买的独立别墅,金融危机前的成交价涨到120万美金,金融危机后,100万依然有人接盘,但它的房产估值今天是59万美元。

洛 杉矶地区的房产税是1%,也就是说,这位朋友的房产税一年只缴纳五千九百元,这是中等收入的一个月的工资。在美国,买得起房子就意味着交得起房产税,缴得 起房产税就意味着住得起房子,当然也有一些来自中国或者其它国家的投资客把法拍房拿来投资,如果有钱,美国房产投资市场利润还是很客观的。 

房产税起平衡房价作用,人们很少抱怨房地产税,住房就要交税,对他们来说是天经地义的事情,因为他们知道,房地产税主要用在公共开支上,如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。

  

房地产税是国外地方财政的主要来源,佔地方财政收入的70左右,美国为75,世界最穷的国家肯尼亚也占到69。房地产税除了为地方财政提供充足的资金外,还有一个重要的职能,就是平稳房价,减少资源浪费和环境污染,所以,人们也把房地产税叫“生态税”。

美国是土地私有,因此由土地所有人缴纳地产税有其合理性。而且美国推出房产税的目的不是为了打压房价,而是为了让房价升值,藏富于民,让老百姓获得更高的价值。

  

目前,全美50个州都徵收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的重要手段。徵收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不徵收房产税。

对 于一个房主来说,房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。不过,由于与学区税相比,郡税和城 市税所佔比例并不大,地方政府在对房产进行估价时,通常都会表现得比较“保守”,评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50—75。

加利福尼亚州的法律更明文规定,房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40。为了吸引外来投资,有的地方政府还会在一定程度上低估大额房地产价值。

效 果:税高地区学校好,目前,美国50个州都已徵收房产税,税率一般为1至3,从2000年到2007年,由于美国中等价位房的房价增长了48,美国房产税 相应地在同期有了62的增幅。据了解,美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境,从而让学区周围环境改善,房价自然升值。在大多数美国老 百姓看来,交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育,他们当然愿意交税。这充分体现了税收“取之于民,用之于民”的理念。

  

美 国房产税单上,还有一系列税收,学区税(Unified Schools),学区内的房产拥有者,必须为学区内的公立学校(指的是小学、初中、高中阶段的学校)而交税,税率是房产价值的0.054372%,作为 家庭,九牛一毛,但集腋成裘,就是学校一笔不小的收益。该学区收到的物业税越多,学校越有钱,请的教师也越好,提高了该社区的品质,反过来,该学区的公立 学校越好,房产越贵,出售、出租的价格就越贵,又从物质上保证了学校更好的发展。

在 美国,徵收的房产税用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。比如匹兹堡最贵的学区,一年平均预算就要7000万美 元。因此,一般房产税最高的地区,学区也都是最好的,因为有财政支持。所以这裡的房产,每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业,不用交学 费。美国政府在使用税收方面也接受老百姓严格的监督。

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