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| 自2016年初，人民币汇率持续走低，该趋势预计将继续保持，中国财富持有者的汇率风险对冲策略势在必行。在市场普遍对中国宏观经济增速持谨慎态度的同时，国内可选择的优良资产愈发稀缺，而境外资产配置的选择更为丰富。 一 中国高净值人群海外投资情况 《2017中国私人财富报告》中指出，高净值人士中拥有境外配置的人群占比由2011年的约19%上升至2017年的约56%。  分散风险和捕捉投资机会仍是高净值人士参与境外投资时最主要的考虑因素。本次调研数据显示，受访高净值人士中有超过80%认为分散风险是进行境外投资的首要原因，另有约50%的受访者表示捕捉境外市场投资机会是重要原因。  各境外可投资资产配置也有所不同，其中变化趋势如下：投资性房地产需求上升，逐渐接近第一位！  二 海外商业地产成为投资热点 最新“全球资本流动”监测数据显示，2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元（约合2270亿元人民币），同比增长53%，再次创下历史新高，并预计，随着地区间投资的增长，到2020年全球跨境房地产投资额在整个房地产市场投资中的比重可能超过50%。 有国际机构预计，今年全球房地产或出现反弹，全球房地产投资额预计将回升至7000亿美元（约合4.82万亿元人民币）左右的水平，高于2016年的6500亿美元（约合4.47万亿元人民币），恢复至2014和2015年的历史高点。 商业房地产中一个最引人注目的发展趋势，是中国在全球房地产市场中作为主要投资国的崛起。由于国内房地产管控越来越严，中国投资者将眼光转向国外，在未来几年，继续成为全球房地产市场的主要投资群体。 除了国内一些企业的投资，值得一提的是，中国高净值人群境外投资渗透率大幅上升。2017年56%高净值人群有境外资产配置，而在2011年这一比例仅为20%。 另外中国高净值人群人均境外资产配置比例趋于平稳，不少人将海外房产投资视为资产配置的重要一环。 三 经济学家看海外房产市场 一．从中国居民的海外置业需求看国际性城市的房地产市场 1. 对冲宏观风险、提高资产收益率是居民海外投资的主要动因。 随着经济全球化的发展，海外投资成为中高收入居民资产配置的重要组成部分。一般而言，选择将一部分资产配置于海外通常基于三个方面的需求：①适应宏观经济的波动周期。②通过资产多元化，对冲国别经济的宏观风险和汇率风险。③随着更多居民选择移民或者让子女接受海外教育，资产的配置和生活的跨境消费支出需求相匹配，也是促成资产海外配置的重要因素。 未来，随着中国的对外开放和居民财富的积累，海外置业也是中国居民资产配置的重要投资方向。 2. 不动产购置和居民海外留学及移民的国家和地区高度契合。 最近五年来，随着越来越多的国内居民选择海外教育。根据统计，中国居民的主要移民国家是德国、美国、英国和加拿大。十年前，中国的富裕家庭把孩子送往美国、加拿大、英国、德国留学，之后，美国、英国、加拿大和德国等逐渐成为热门的移民国家。从最新的留学数据来看，未来三年，美国、加拿大和英国仍然将是移民最热门的国家。 3. 中国居民海外置业的区域偏好和海外移民的区域偏好密切相关。 从统计数据来看，目前中国居民海外置业的主要国家也是美国、加拿大，其次是澳大利亚。调查数据显示，6成以上中国投资者选择在上述三国置业。 二、 全球热点投资区域 考量一个区域目前住房价格的相对水平，通常由当地的租金收益率，收入房价比能得出基本结论；而判断一个区域的房价未来是否有较大的成长空间，要重点考虑房价和宏观经济增长水平的偏离度，以及当地的货币政策和流动性环境，包括抵押贷款的利息成本，汇率风险等。 三 美国房产成为境外资产配置的佳选 其中，美国房产备受追捧，越来越多中国高净值人群热衷赴美买房。据媒体报道，中国买家美国置业的年增长率达到了20%，近五年里仅在美国住宅地产上的累积投资就达930亿美元。根据预测称，未来五年中国将成为美国房地产市场的领“投”者。 在众多投资产品中，房子具有较强的抗风险能力。因此，大多数高净值人群更愿意把钱投在房子上，尤其是海外房产，其被视为实现资产保值增值的绝佳选择。而在所有的海外投资目的地中，美国经济持续增长，美元作为国际货币，流通性和保值性有目共睹，美元持续上涨，美元资产更具长期持有属性。基于此，美国房产仍将长期热门。 此外，美国房产具有以下优势：房产市场相对稳定，受经济波动影响小；房产市场机制健全，置业安全度高；较高的租金回报率；房产增值稳健，对抗风险能力更强；拥有顶尖的教育资源；房产永久产权；房屋质量好、保养好等等。美国房地产市场越来越火热，目前，正是购买美国房产的最佳时机。 |
GMT-5, 2025-2-25 15:18
