房产须知：纽约2大租赁公寓类型

纽约市的租金普遍被认为非常昂贵。但是现在有法律来确保纽约每位租客都不会被租金压的透不过气来，而城市的超过一百万个公寓也受到这些保护。租金稳定(rent stabilization)是迄今为止最常用的保护措施，同时，令人垂涎的租金管制型(rent control)公寓仍然存在于城市的某些地方。

　　然而，这种法律只适用于某些租客和某些建筑物，并且经常有漏洞，被房东很快利用。法律随着时间的推移而发生变化，并成为城市租金抗议者的争论点。

　　简单地说：纽约的租赁市场很复杂。在这里，小编认为您需要了解租金管制和租金稳定这两种公寓类型的差异，以及申请每一种的可能。

　　租金管制公寓(Rent Controlled)

　　这类公寓是纽约市房地产界的免死金牌。须满足两个条件：租户自1971年7月1日以来就入住；公寓大厦是1947年前建造的。租金管制保证了这些幸运的租户多年来只有非常小的价格上涨，所以他们基本上是支付在1970年代房产爆炸时期的街区租金。

　　但这不会永远持续下去。根据租金指引委员会，“长远趋势是零租金管制的公寓”。如今，当租金管制的公寓出现空置时，很可能变成租金稳定(rent stabilized)，如果是不到六个单元的大厦，通常会被挪出名单外。

　　这意味着受控公寓的总数随着租金稳定或放松管制而逐渐减少。在二十世纪五十年代，城市的公寓有200万是租金管制的；现在，这个数字约为27,000(根据2014年HPD调查)，

　　约占纽约市总住房总额的百分之一。

　　如何申请？

　　你有亲戚住在租房管制的公寓，你也住在那里吗？当租金稳定或租金管制的租户死亡或迁移时，居住在公寓内的某些家庭成员(包括非传统的家庭成员，如未婚夫妇)都有权在某些情况下接管公寓。

　　否则的话，这基本上是不可能的。与主要租户没有家庭关系的室友、分租人或不住在此处的家庭成员都没有继承权。

　　租金稳定公寓(rent-stabilized)

　　这是纽约人确保租金低于市场价的一种更为常见的公寓类型。纽约租赁单位只有约百分之一是租金管制，但大约有50%是租金稳定。租金稳定一般适用于1974年以前建成、6间公寓或以上的大厦。

　　一旦受租金稳定管辖，你的房东只能按租金指引委员会确定的百分比来增加租金，这个租金指引每年都会成为热门的问题。与其他可负担得起的方案不同，租金并不取决于您的收入水平、公寓面积、居住在那里的人数或任何其他需求因素。租金最大的影响是过去公寓转租的频率以及业主进行的整修。

　　装修是租房管理公寓租金上涨的主要方式。每当租户搬出去时，房东可以将租金提高约20%，并将租金提高到升级成本的一小部分。楼主如果进行大修也可以提高租金。

　　租金稳定公寓也可以成为市值租房：首先是当法定监管租金为2700美元或以上的公寓出现空缺时(称为高租金空置放松管制)；其次是之前两个年度的收入超过20万元的租户占用了法定管理租金2,700元以上的公寓。

　　如何申请？

　　如果您认为合乎申请租金稳定的公寓，房东应在所有新的租赁和续租中注明租金稳定，通知租户其合法权益。房主不会向潜在的租房者提供这些细节或收费，承租人要做好租金稳定的研究，然后在签署租约前询问未来的房东。