买卖房屋须了解交易程序及合约责任

律师吴凌及黄雪晶法律讲座中，讲解纽约州买卖房屋的法律知识以及过程中若发生纠纷如何解决。

吴凌表示，买房经历的步骤包括：找到心仪的房子、出价、验屋、购房合同、申请贷款、产权调查(Title Search)以及交易。

他说，验屋要在正式签合同之前做，因为一旦签署合同，卖方没有法律义务解决房屋问题；签合同时需要负责、专业的律师把关，确保合同条款兼顾双方利益，特别是买房利益；签合同时买方交的订金不是给对方屋主，而是放在对方律师的信托帐户里，这笔钱在没过户、未经过双方同意前是不能动用的，这也是对买卖双方的保护。

吴凌表示，大多数购房者都需申请银行贷款，若贷款不成，纽约州法律规定，合同可以取消，订金退给买方；贷款的数额和批准时间都会写进合同中，如果合同中的贷款额是60万元，买方却因某些原因向银行申请80万元贷款被拒，这属于买方违约，卖方有权拿走订金；贷款金额少于合同要求没关系。

他还说，买方也不能因为改变主意，而故意使贷款不成功，如果因买方没诚意而被银行拒绝，卖方也可据此拿走订金。

吴凌表示，产权调查是很重要的环节，检查屋子产权上的问题，包括卖方是否真的是房子屋主、是否有被告、欠钱、欠税等，买方的代理律师会做产权调查，产权报告出来后，代表买方与对方律师沟通，并监督对方把所有产权问题处理完毕再过户。

黄雪晶表示，房地产交易纠纷分为过户前和过户后发生的纠纷，过户前，常见的一种纠纷是一方改变主意，若卖方反悔，买方可提起诉讼，要求卖方履行合同，提起诉讼的同时，会把诉讼公告(Lis Pendens)挂在房子上面，这样在诉讼期间，屋主不能把房子出售给其他买家；若买方反悔，卖方可得到一笔违约金，通常是签合同时买方支付的订金。

黄雪晶说，过户后买方发现房屋有地下室积水、化粪池系统出现障碍等，并要求卖家解决，属于过户后的纠纷；纽约州法律规定，卖家在过户时将按房子的现况过户给买家；除非买方可以证明卖方在房屋买卖过程中，故意做了一些事情来阻止买方发现其房子的缺陷，否则法院会拒绝买方在购买房子后发现的房屋缺陷的索赔要求；若买方能证明卖方在买卖房子的过程中存在欺诈或欺诈性失实陈述的行为，那么卖方将有可能为这种行为承担责任。