美国购房攻略(一)——选择房产

1.           确定房价范围 (Price Range)

你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍（假定贷款利率是6%到8%）。如果你家的年收入是$100,000，你能买得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000现金做头款(Down Payment)，你就能买$480,000到$580,000的房子。 
如果你没有房价5%的现金做头款，最好不要买房子。一是因为贷款难借，得不到好利率。二是防止万一钱不凑手，不能按月还贷款，房屋被银行没收。如果有房价20%的现金做头款，就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。如果你的父母能给你一些钱做头款，要注意税法。税法是每年每人可给任何人$10,000的现金做礼品不用付税。如果你的父母各给你$10,000，你就有$20,000。如果你的父母再各给你的配偶$10,000，你们就有$40,000。如果你配偶的父母再如法炮制，你们就可以有$80,000不用报税的钱做头款。这些钱最好提前四个月存到你们的银行账户，贷款时就可以看作是你们自己的钱，不用再填贷款礼品表格(Gift Letter)。

2.           决定买房地点 (Location)

上班族当然是希望住房离上班地点越近越好。问题是离大都市越近的地方房价越贵。其实真上了高速公路，不堵车时10英里已也只要10分钟。如果公司有弹性上班时间，可争取躲开高峰期上班。还可以在高峰期车流相反方向的地方买房。如果一家两个人上班地点相去甚远，房子就要买在一个折中的地点，或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内，家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的地方。会做饭的下班先到家把饭做好，等开长途的进门坐倒就吃。看到这里恐怕两个人都要抢着开长途了。

同样的地方也会有不同的社区(Community)，有的社区房价贵，有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区，房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以群分，在美国是人以钱分。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。

有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分，从小学到高中，学生们只能在居住地所属学区(School District)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响，造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异，从而出现好学区，不好学区一说。每个学区都有自己的网站，打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表，包括从考试成绩到学生比例的统计数字。网址可向经纪人要。从房地产角度来看，好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房，给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价，一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起，也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋，在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩，可以考虑私立学校。如果孩子太多，每个孩子私立学校的学费加起来，就会超过好学区和其它学区房子的差价，这样还是在好学区买房较省钱。另外许多郡从小学到高中都有重点班，所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班，就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔，用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用，用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。

一个好的社区对您的生活方式有很大的影响。但是怎样才能找到可以安家的完理想社区哪？请按照下列步骤来找找看。

是否接近您最喜爱的景点？列一个您常去的活动场所的清单-电影院，健身俱乐部，教堂， 和您经常光顾的商店等。看看您每天或经常出入的这些地方离您考虑购买的房子到底有多远。

检查一下当地的学区。如果你有孩子这一点尤其重要，而且它也可以影响您房屋的转售价值。您所在城市的教育部门或许可以提供关于此学区的考试成绩，班级人数，学生上大学的百分比，和资优班计划等资料。如果您有学龄儿童，您应该去参观您正在考虑的社区的学校。家长可以上http://www.schoolmatters.com/ 网站查询。

了解此社区是否安全。可以要求警察部门提供社区犯罪统计数据。不仅要考虑犯罪的数量，而且类型也要考虑：例如释盗窃还是武装抢劫， 和犯罪的趋势是增加还是减少。此外，犯罪中心是只在部分街区，如零售店面附近还是在很多的方都有发生？

确定社区附近的经济是否稳定。请向当地市经济开发办公室查询，看看此社区附近居民的收入和房屋的价值是否稳定或上升。独立屋和公寓的百分比是多少？公寓不一定减少价值，但却意味着更多的流动人口。此地区的商业楼宇或房屋空置几个月才租或卖掉？

看看您买房之后能否赚钱。资寻当地的房地产经纪人或致电当地房地产经纪人协会 获取附近有关房价的信息。虽然过去的表现不能保证将来的结果，但这些信息可以给您买房时作为参考会。从当地房地产经纪人或政府规划机构也可以了解到当地的发展计划或其他变化，例如要建一所新学校或公路等等， 这些很可能会影响您房屋的价值。

您要注意观察，您的个人意见更重要。一旦您的注意力集中到两个或三个街区，去那里走走。看看是否有整洁的家园和良好的维护？安静的街道？您的感觉怎么样？选择温暖的一天，这样您可以与在外面工作或玩耍的人交谈。

3.           选择房型(House Type)

同样的价钱，在有的地方可以买独立屋（Single Family House），在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖，我建议两卧室买公寓，三卧室买连栋屋，四卧室买独立屋。从投资的角度看，独立屋最保值，其次是连栋屋，最后是公寓。新房子的升值速度大于旧房子。从居住的角度看，怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。买不起连栋屋的只好买公寓。 
严格地说公寓不是房型，只是一种组织形式。买独立屋和连栋屋时，你是连房子带地一起买(Fee Simple)。买公寓时，你只买你住的那一个单元，房顶和地都不是你的。因为公寓的公摊面积大，修缮管理费用高，所以公寓费(Condo Fee)比独居屋的社区管理费(Home Owner Association Fee)贵得多，一般是每月$200到$400，有的高达$900。有的公寓费包括水电费，如果自己住也还划算。但如果是出租，万一空着，还要照付公寓费，就划不来了。市场上有连栋屋型的公寓，注意不要弄错了。 

购房需考虑的因素有：

地址（Address）

要价（Listing Price）

政府估税价（Tax Assessment）

几个卧室（# Bedrooms）

几个浴室（# Bathrooms）

几个车库（# Garage）

居住面积（Living Area）

占地面积（Built Year）

建筑年代（Built Year）

客厅（Living Room）

起居室（Family Room）

餐厅（Dining Room）

厨房（Kitchen）

书房（Library）

主卧室（Master Bedroom）

其它卧室（Other Bedrooms）

衣橱（Closet）

储藏室（Storage）

地下室（Basement）

阳台（Deck）

前庭（Drive Way, Side Walk）

后院（Backyard）

状况（Condition）

学区质量（School Quality）

上班开车时间（Commute Time）

购物方便（Shopping）

总评（Overall Opinion）