美国购房攻略(二)——选经纪人

在美国，房产经纪人分为卖方经纪人和买方经纪人，卖方经纪人代表卖方的利益，买方经纪人代表买方的利益。买卖双方经纪人的佣金都由卖方支付，如果无买方经纪人，那么卖方经纪人将同时获得卖方经纪人和买方经纪人的佣金。

买房的交易过程十分复杂，每一步都十分重要。在这个过程中往往要很多细节需要注意和处理，都是一些非常重要的问题。在这样一种情况下，为了维护好自己作为买方的权利，您也可以向卖方一样为自己选择一位持牌经纪人，这时您的经纪人就作为买方经纪人，为您向卖方主张权利。

什么是买方经纪人？

买方代表顾名思义就是代表买家处理交易过程中的各项事宜。据全美房地产经纪人协会的调查显示，有买方代表的买家(准买家)比没有买房代表的买家(独立买家)能更快的找到合适的房子，要快一周；同时准买家与独立买家相比，有更多的房屋可供其作参考、察看、选择。买方经纪人为买方工作，并且受信于买方，要求对买方负责。买方经纪人在整个交易过程中，始终为买方的最大利益而努力。

买方经纪人可以为购房者做什么？

ü  鉴别买家具体的购房需求，找出和这些需求相吻合的物业

ü  帮助买家确定用于购买不动产所能承担的费用(资格预审)，以及列出在这一价格范围和地域的不动产。

ü  协同买家察看物业，与买方参观物业展示活动；或者提前代表买方查看物业，以保证合乎买方需求。

ü  研究选定物业，找出物业是否有缺陷或隐藏著的一些问题，以帮助买方在发出购买邀约前做出明智的决定。

ü  提醒买方做出适当的购买要约(价格等条件合适)。

ü  代表买方将要约递交给卖方代理人和卖方。

ü  代表买方对所选定的物业与卖方进行谈判，进而达成交易。-买方经纪人始终牢记自己应尽最大努力，维护买方的最大利益。

ü  协助并确保买方向银行为其所愿购买的不动产获得合适的贷款。

初步选定经纪人后，可对经纪人做以下的测试:

1. 经纪人说话和写作是否有说服力

在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜。一个讲话没有说服力的人很难胜任。光会说话还不够，还要会写。就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。把你报价的原因1，2，3，4写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。

2.    经纪人英文口头和书面表达能力是否合格

除非卖主和卖方经纪人都是中国人，你的经纪人就要用英文谈判。所以经纪人的英语口头和书面表达能力必须要好。口语你可以听出好坏，书面表达能力从英文电子邮件可见一斑，也可让经纪人给你一份她的英文代表作。

3. 经纪人房地产知识是否丰富

经纪人要对买房过程了如指掌。在带你看房时，能指出房子的优缺点，不同的房子应该怎样做比较。比如说如果地下室少个侧所，要花7000到10000去修一个。如二楼少一个侧所，花再多钱可能也修不了。报价时，会使用市场分析为你定价，会用附加条款帮你在必要时合法地取消合同，拿回定金。房屋检查后，会为你与卖主谈判，或是让他们修理，或是让他们给钱。还会为你介绍贷款和过户公司，提供搬家公司信息。

4. 经纪人是否能运用网络和现代通讯技术

人的脑系胞的数量是有限的，能储存的信息也是有限的。经纪人不一定能立即回答你所有的问题。但好的经纪人可以运用网络这个巨大的资料库迅速为你找到问题的答案。用传真机传递信息已逐渐过时，用电子邮件传递电子扫描文件省钱省时。你的经纪人如果能熟练运用计算机新技术，对你的买房过程肯定会有很大帮助。

5. 经纪人是否敬业