不得不知的美国房产的那些事

美国房产税一年一收，按照房产的价值而非价格提取。房产价值不同于房产价格，价值是估值价，价格是成交价。

成交价往往会高于估值价。房产具有不可再生的稀缺性，对通货膨胀异常敏感，经济一热，房产就涨。

如果按照成交价徵税，那麽大多数不炒房的房东就必须缴纳泡沫虚高带来的那部分税，无异于陪绑。

所以，美国地方政府常常测评每个地区的房产价值，但远远低于当年的成交价。

比如一位朋友30年前花了三十万美金买的独立别墅，金融危机前的成交价涨到120万美金，金融危机后，100万依然有人接盘，但它的房产估值今天是59万美元。

洛 杉矶地区的房产税是1%，也就是说，这位朋友的房产税一年只缴纳五千九百元，这是中等收入的一个月的工资。在美国，买得起房子就意味着交得起房产税，缴得 起房产税就意味着住得起房子，当然也有一些来自中国或者其它国家的投资客把法拍房拿来投资，如果有钱，美国房产投资市场利润还是很客观的。 

房产税起平衡房价作用，人们很少抱怨房地产税，住房就要交税，对他们来说是天经地义的事情，因为他们知道，房地产税主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。

房地产税是国外地方财政的主要来源，佔地方财政收入的70左右，美国为75，世界最穷的国家肯尼亚也占到69。房地产税除了为地方财政提供充足的资金外，还有一个重要的职能，就是平稳房价，减少资源浪费和环境污染，所以，人们也把房地产税叫“生态税”。

美国是土地私有，因此由土地所有人缴纳地产税有其合理性。而且美国推出房产税的目的不是为了打压房价，而是为了让房价升值，藏富于民，让老百姓获得更高的价值。

目前，全美50个州都徵收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。徵收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不徵收房产税。

对 于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。不过，由于与学区税相比，郡税和城 市税所佔比例并不大，地方政府在对房产进行估价时，通常都会表现得比较“保守”，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50—75。

加利福尼亚州的法律更明文规定，房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40。为了吸引外来投资，有的地方政府还会在一定程度上低估大额房地产价值。

效 果:税高地区学校好，目前，美国50个州都已徵收房产税，税率一般为1至3，从2000年到2007年，由于美国中等价位房的房价增长了48，美国房产税 相应地在同期有了62的增幅。据了解，美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境，从而让学区周围环境改善，房价自然升值。在大多数美国老 百姓看来，交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育，他们当然愿意交税。这充分体现了税收“取之于民，用之于民”的理念。

美 国房产税单上，还有一系列税收，学区税（Unified Schools），学区内的房产拥有者，必须为学区内的公立学校（指的是小学、初中、高中阶段的学校）而交税，税率是房产价值的0.054372%，作为 家庭，九牛一毛，但集腋成裘，就是学校一笔不小的收益。该学区收到的物业税越多，学校越有钱，请的教师也越好，提高了该社区的品质，反过来，该学区的公立 学校越好，房产越贵，出售、出租的价格就越贵，又从物质上保证了学校更好的发展。

在 美国，徵收的房产税用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。比如匹兹堡最贵的学区，一年平均预算就要7000万美 元。因此，一般房产税最高的地区，学区也都是最好的，因为有财政支持。所以这裡的房产，每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业，不用交学 费。美国政府在使用税收方面也接受老百姓严格的监督。