如何合理投资美国房地产

在海外投资的热潮中，机遇已经摆在眼前，但规避风险仍不能忽视，该怎样合理投资美国房地产，安全投资成为投资人普遍关心的问题。

       美国房地产投资是一个热点话题。美国的经济很少像房地产这么兴旺。2007年，房地产价格飙涨的时候，是美国历史上最大的房地产泡沫。但是，我们必须了解，房地产与所在地紧密相关。美国房地产在2011年跌入谷底。尽管在大多数的地方仍然没有达到2006年的水平，但纽约、洛杉矶房等地产价格又开始攀升，已经达到当年的水平。 

      华人偏爱房地产，常认为房地产是最好的投资。对于未来房地产的走向，人们看法不同。有人认为，房地产泡沫正在形成，因为房地产市场是由低利率推动的，联储会已经停止量化宽松政策。另外一些人认为，房地产市场还会继续上升，也许有泡沫，但持有它并不是泡沫。由于通货膨胀将会来临，投资者需要硬资产(hardassets)，而房地产就是硬资产。

中国人海外投资50%个人投资投到了美国，绝大多数往房地产方面投资。

    美国房地产市场正处于新一轮上升周期的初期，预期未来数年仍将有较好的表现。根据NAR资料显示， 2016年1月份全国独立屋中间价格是38万美元左右，比去年同比增长8.2％。房价上涨的速度是自2015年4月份以来最快的，也是连续第47个月同比上升。事实上，美国的房价中位数已升至25万美元，是2008年中期以来的最高水平。这一价格在过去一年中上涨了3.3%，并且据预计2016年还将继续上涨。

          中国买家在美国国外投资者中占比例最大，为286亿美元，平均购房价格约为83.2万美元。华人买家占了美国房地产所有国际买家的三分之一还多。

从纽约、华盛顿到加州，到处可见“一掷千金”购置房地产的中国投资者身影，而且这里的“金”指的是现金全款。近年来，以现金全款购置美国房产的华人数增加了两倍多，而且大部分购买的都是房价在50万美元以上的高端房产。为什么那么多华人热衷于投资美国房地产？其实是因为：

     美国购房更有安全感

　　在美国购房，最大的特点是需要第三方机构——产权保障及托管交易服务公司的存在，在房子竣工、获得入住证之前，投资者的房子定金、合同及银行贷款等准备事项都会托管给这样的交易公司。除此之外，第三方机构还可以为投资人对房子进行质量评估，美国这种在预售方面的管理对中国来讲是一个借鉴措施。

　　可见，无论是在国内进行房地产投资，还是在国外，都少不了中介机构的服务，但是美国的中介机构具有完善的管理制度。首先美国的中介人员要拥有执业证号码，都必须是大学毕业，而且此后的每三年要进行一次专业考核。所以，投资者可以通过第三方机构人员的从业证编号来探究他的从业年限资历和信誉度，若你不满意其服务态度时，还可以向专门的管理部门投诉，那么中介人员的从业将会面临危机。

　　美国土地都有身份证，规划使用限制条件规范

　　在美国，所有的房产和土地都有一个编号，相当于中国人持有的身份证。所以有意向在美国房地产投资的国人，在考察房地产期间或者在挑选房产的时候，投资者要多放些心眼在土地编号上。在签订购买合同的时候，要仔细核对挑选的土地编号和合同中土地编号是否一致。而且在美国 ，土地编号是土地权属纠纷中重要的法律根据。

　　美国各州的政府制定有关土地的法规来控制土地的利用，所以投资者需要对自己购买的土地做出相应的用途规划报告。

　　在美国的住宅基本是独户独栋，一户占一块地，私有化的土地需要配合政府的规划，因此政府有专门的法律来规划土地的用途，来确保城市规划的合理性。如果投资者的土地需要转让，亦可对土地的用途进行限制。国人投资者通常会忽视土地用途规划的重要性，以至于在后期带来不必要的麻烦。

　 缴税环节严格，降低空置率

     在美国，投资者在完成交易之后，会常常感觉一身轻松，但是缴税的问题会接踵而至。有房子就有房地产税，通常为1%~3%。你所缴纳的房地产税成为你拥有房子的持有成本。这一政策使得美国的房地产市场的房屋空置率大大的降低了，而且也使投机的炒房行为得到了控制。

    作为一般民众，我们投资房地产应该注意下面几点。

     现金流。你不应当过分关注购房的升值，升值只是许多目标中的一个。购买能够维持房价的地方很重要，你必须注意当地经济、犯罪率、学校、房屋破旧程度及地税。例如，几年前有人去底特律投资房地产，现在被套进去了。

    杠杆。在一个上升市场里，杠杆作用很厉害。尽管房地产长期只有3%成长，假如首付20% ，每年就是15%回报。利用这个杠杆，你的投资五年就会加倍。但是，若是房地市下降，杠杆也会害人。目前，3%至5%的贷款利率对房地产的投资还能接受。

    税务。单身个人卖掉自住房可以利得25至50 万元而不用纳税，夫妻俩人的免税额就是50万元，前提是五年中你住在房子内至少两年。假如你拥有出租房，所有与房地产有关的费用，包括折旧都可以抵税。但是，假如你的年调整后总收入(AGI)超过15 万，你出租房损失就不能抵税。然而，房地产长期升值是现实的，你还可以考虑商用1031交换、信託、遗产规画或分期收款来减轻税务负担。

      假如你抵押贷款购买房地产，一定要保证有正的现金流，若是负的就不应当购买。购房花费包括每月偿还贷款、管理费用、保险费、维修费、房地产税，有些地方还有学校税。用房地产出租换取收入。若是租金不能覆盖花费，这个地产就要考虑了。

      例如，你购买一处房地产花费10万元，每月租金900元，房地产税和保险每月200元，维修费及其他花费是每月200元。每月净收入500元，一年是6000元。这样，你10万元投资每年挣回6000元，收益率就是6%。若是头款2万元，贷款8万元买房，每月房贷是600元。现金流打平，15年后贷款付清，还可以折旧抵税。

       但是，投资房地地产要根据自己的情况进行考虑。买房首先要考虑首期款、手续费、保险、评估费、律师费、信用分数和时间管理等问题。