中餐馆违规未纠正 房东可驱逐

曼哈顿陈先生问：我在两年前和两名友人以有限责任公司(LLC)的名义在曼哈顿租下一个店面做餐馆，租约有十年，另有优先选择权(option)十年。第一年的房租每月2万3000元，须缴地税，我和合伙人又投入20多万元装修，刚开始营业都没问题。

去年夏天，我们收到消防局的违规通知，称通风设备有问题，没有办法按照规定在警铃作响时自动关闭，要求我们在期限内处理；我和合伙人收通知后，认为通风设备自我们租下店面就没有更动过，有问题也是房东的问题，加上生意很忙，逐渐被我们淡忘。

后来我们收到刑事法庭的通知，说我们违反消防局规定且没有马上纠正，现在有更严重的违规必须上庭；我们依旧认为问题在于房东，于是也没有出庭。去年12月27号我们收到房东的律师信，说房东自己找律师出庭应讯，被罚款2000元，律师费1700元，要求我们依照合约在15天之内纠正通风设备，并且赔偿房东罚款加上律师费共3700元，否则将终止合约。

这时我和合伙人才将合约找出来，发现厚厚一本合约中竟然写着，店面中若有违反政府卫生、消防等单位的规定，房客有责任纠正违规，如果造成房东被罚款，房客必须负责；倘若房东必须要上庭，律师费要由房客来支付。我想请教律师，15天期限快到，但我和合伙人还是认为通风设备不应由我们负责，但租约确实有条约如此写明，请问我们只能认赔吗？

律师朱益民答：你好像比较关注这个通风设备纠正的责任归属，不过其实这问题比你想像的更严重，因为你的租约加上优先选择权总共有20年，你投入的装修费还有20多万元，这是一笔很大的投资，所以你现在要关注的问题在于保住合约，15天的期限一定要认真对待。

根据你房东的律师信，如果你在15天之内没有做出更正，房东理论上可以提出合约终止(notice of termination)，接下来就能把你们驱逐，情况更为严重。你现在要到法庭提出紧急动议“黄石禁令”(Yellowstone Injunction)，要求法庭让房东不能够终止租约，暂时终止租约的15天期限、维持租约的有效性之后，你才在同一个法庭跟房东争辩清楚，维修通风设备究竟是谁的责任。万一你超过了15天期限才提交“黄石禁令”就太迟了，一般法庭不会再给予宽限。

你在收到消防局第一个通知时就应该认真对待，租约也要研究清楚，如果有些状况、如现在面对的通风设备，是在租进来之前就存在的问题，你应该在租约中写明“只要不是租客的错，而是之前就存在的状况，收到违规通知房东必须负责”；这方面要在租约中谈清楚，以文字记录下来，才具有法律效力。