稳租公寓不稳定 华社房客流动率高

纽约市独立预算办公室(IBO)公布报告显示，在2010到2015年间，多个华人社区租金稳定公寓(rent-stabilized)的租客流动率(Tenant Turnover Rate)高于全市平均，包括道格拉斯顿/小颈(Douglaston/Little Neck)、大学点(College Point)与法拉盛南边波莫诺克(Pomonok)。资深经济分析师指出，过高租客流动率意味稳租公寓房租节节高涨，越来越不“稳定”。

皇后区拥有大量稳租公寓，随着开发商低价购买并重新装修，房租大幅上涨。IBO分析师莎拉‧史蒂芬斯基(Sarah Stefanski)表示，该报告分析2010年到2015年9万2500个稳租公寓的租客流动率，华人聚居的道格拉斯顿/小颈为25%名列第三高社区，仅次于砲台公园市-曼哈顿下城(32%)及史泰登岛New Dorp/Midland Beach(28%)。另外，波莫诺克和大学点分别为17%和16%，远高于全市平均11%的租客流动率。

史蒂芬斯基指出，1974年以前建造有六套以上单元出租的住宅，都以提供稳定租金公寓方式让开发商享有部分税金减免。由于租金远低于市场价格，且租户享有续租权利，造福大量房客。她指出，纽约市三大华人聚居地的法拉盛、曼哈顿华埠及布碌仑日落公园的稳租公寓租客流动率，分别为12%、11%和11%，均接近全市平均，意味着并无大幅上涨趋势。

至于法拉盛周围地区房客流动率偏高，优投房执行总裁林善裘指出，原因有很多，包括许多房东为赶走租客、故意提供较差管理服务。等旧租客搬出后，房东便开始装修及维护房屋，以修缮为由调涨约20%。他表示，若该社区内稳定公寓的租客流动率高，意味着房东将上调房租，使这些价格低廉的稳租公寓上涨到市场房租金额。

他指出，皇后区许多社区的稳租房屋内部长久不修缮，冬天没有暖气、漏水或电线裸露在外，存在安全隐患。若房东能为租客提供更安全的居住环境，调涨房租并非不可。不过，租金上涨太快，加上当地物价升高，将迫使低收入居民搬迁。以阿斯托利亚(Astoria)为例，他指出70年代时拥有较多稳租公寓，但大量中产阶级涌入后，改变当地消费水平，不少稳租公寓租金也上涨，增加当地租客流动率。