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深圳70平米住宅135万成交 因交易价过低被中止交易

2017-11-26 11:09| 发布者: 施主| 查看: 5019| 评论: 0

为了买到更实惠的商品,买卖双方在交易中时常讨价还价。但也不是价格越低越好,如果约定交易价格过低,买方可能面临“明显不合理的低价”。深圳的小赵目前摊上官司了,原因就是自己买的房子价格被视为“明显不合理的低价”。

2015年6月3日,买家小赵从卖家小张手上购买深圳罗湖东湖大厦一物业,约定交易价格为135万元。但因卖家异地,双方迟迟未能交易,同年10月,经历了“330新政”后的深圳楼市行情大好,卖家反悔,称信息不对称导致房产销售价格偏低,要求中止交易。双方闹上法庭。

开庭前,小张要求法院对该物业估值,涉案房产于2015年6月3日的市场价值为213 .05万元。法院认为,合同约定成交价格的135万元仅为评估价格的63 .3%,双方权利义务明显失衡,有违公平等价有偿原则,可以认定为“显失公平”。判小赵败诉。

深圳70㎡住宅135万成交 因交易价过低被判中止交易

买卖方就罗湖这一物业成交未能达成一致。

约定价格

双方迟迟未能成交

买家小赵与家公、家婆同住,2015年6月以前在深圳有一套103平米的住宅。随着孩子的长大,居所变得拥挤。为改善居住条件,自2011年起,小赵租住了在同一栋楼的小张约71平方米的住房。2015年年初,小赵有计划再购入一套小户型,便于当年4月询问小张是否愿意出售其租赁的房产。

“当时小张已离开深圳,在东北居住多年,小张称可以考虑,并要价160万元。”据小赵介绍,小张报价是依据自己有置业经验的侄女。不过,小张对此否认,表示自己不懂,没有提过价格。

小赵看来,自己2012年所购的103平米房子为140万元,小张71平米的房子要价160万元,“这两年就算涨价也不可能涨那么多,就和她讨价还价”,最终对方同意以135万元成交,约定在2015年10月20日前交房,并让小赵拟份合同邮寄给小张。

在小赵出示的房产交易合同上,除了约定交房时间,其他选项均未具体注明。对此,小张表示,“开始说的只是定金合同,不是买卖合同,所以我就签了。”

2015年6月3日,小张签好合同寄回给小赵,小赵于2015年6月8日给汇了20万元定金。小赵称事后了解到,2015年4月25日在同栋楼同户型成交价是170万元,“确实比我们的成交价高一些”,小赵说。

从2015年8月底开始,小赵就陆续催小张过来交房,“她以各种理由拖延,我希望她尽快过来交房,好让我有时间装修一下,她说你大胆装修吧,凭我们的交情你还怕我反悔不成。”小赵称,这些有聊天记录为证。

房价上涨

卖家反悔终止合同

小张2015年10月初到深圳,“刚见面时很热情,大家约好第二天去办理过户手续。”第二天小张反悔了,“把我丈夫约出去谈判,我丈夫同意加一些钱购买,但不能加太多。”结果由于小张要价过高没有谈拢。小赵认为,这或与那段时间深圳房价上涨有关系。

对此,小张表示自己始终没有提过价格的事情,也不存在要价,“当时我觉得她骗了我,我不想卖给她了”。小张称自己离开深圳多年,对深圳情况不了解,不知道房子应该值多少钱。2015年10月11日,小张委托律师事务所来函,声明终止履行房地产买卖合同,终止租赁合同,要求小赵年内搬出该处物业。

在开庭前,罗湖法院应小张申请,让评估公司对该物业以2015年6月3日为时间点进行评估。据了解,深圳文集土地与房地产评估经纪有限公司对该处房产2015年6月3日的价值进行了评估,结果显示,该处物业的评估总值为213 .05万元。“评估价格我认为匪夷所思,要求重评,被法院驳回,”小赵说。

法院裁定

约定价仅为评估价6成

法院认为,合同约定成交价格仅为评估价格的63 .3%,双方权利义务明显失衡,有违公平等价有偿原则。根据相关法律条款,一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为“显失公平”。根据《合同法解释二》第19条规定,转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。

不过,小赵不认可法院的说法,认为小张不存在有信息不对称的情况,并且,该物业当时估值不足以达到213 .05万元。小赵向南都记者出示了一份合同,2015年4月,该楼盘同一户型20楼成交价格为170万元。小赵认为,法院所使用的第三方估价报告价格过高,正试图力证这一“事实”。

律师意见

交易价格并不是越低越好


从法律层面来判断是否“显失公平”,其他方面都是主观的,唯独市场价格是客观的。所以,主要看约定交易与市场价格的差距。而本案中涉案房产的约定交易价格明显低于法院评估价格,被视为“显失公平”没有问题。至于合同撤销以后怎么处理?法院也建议小赵可以考虑另外立案提起诉讼,但这个赔偿不会是全部,因为双方在此次事件中都有过错。

在房产交易中签订买卖合同,需要注意的是,并不是价格越低越好。如果约定交易价格明显低于市场价格,很可能就会被法院视为显失公平。如果小赵坚持法院使用的评估报告有误,可以向法院申请重新评估或找专业的评估公司做评估,用以比较。

另外,对于合同上没有具体的约定执行时间的,不影响合同的法律效力,只是影响履行合约,另外补充协议加以说明即可。根据合同法规定,合同履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。

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